Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом подводные камни

Содержание

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом подводные камни

Покупка недвижимости обычно связана с большими расходами. Если приобретением занимается компания без достаточного опыта, возможны крупные неприятности. Как проверить собственность перед покупкой, какие документы должны прилагаться и другие нюансы операций с недвижимостью.

Покупка коммерческой недвижимости

Торговый павильон, склад, площадка для техники – на каком-то этапе развития бизнеса появляется возможность выкупить недвижимость у арендодателя и самому стать полноправным собственником.

Покупка недвижимости обычно сопряжена с большими расходами, даже если это небольшое помещение под магазин или квартира под офис.

Положение осложняется тем, что у многих компаний нет опыта в проведении таких операций – предприниматели не знают, как обойти опасные места. Вот три главных юридических момента, которые стоит прояснить при заключении договора купли-продажи, чтобы подстраховаться.

Проверка собственности

Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). Самый простой способ проверки – заказать выписку из ЕГРП.

Так можно узнать, зарегистрировано ли у продавца право собственности и не обременен ли покупаемый объект арендой или, например, ипотекой в обеспечение кредита.

Для получения выписки нужно подать заявление в территориальный орган Росреестра. Бланки заявления можно скачать на сайте www.rosreestr.ru, иногда они также выдаются в самом отделении. Выписку оформляют, как правило, в течение пяти рабочих дней.

Государственная пошлина на данный момент составляет 200 рублей (для физических лиц) и 600 рублей (для юридических лиц).

Недавно появилась возможность получить выписку в электронном виде прямо на сайте. Существует также множество посредников, оказывающих услуги по заказу выписок.

Стоимость заказа через посредника варьируется от 1000 до 2000 рублей.

При этом надо помнить, что договоры аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются. Если собственник продает недвижимость, обремененную таким краткосрочным договором, покупатель станет новым арендодателем автоматически (!), без подписания каких-либо документов.

При этом договор аренды может не предусматривать права собственника на одностороннее расторжение, а значит, после покупки недвижимости будет крайне сложно избавиться от находящегося там арендатора.

Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости.

Если их сложно расторгнуть, можно предложить продавцу самому расторгнуть договор аренды в качестве условия покупки.

Такие предварительные условия распространены в коммерческой практике.

Помимо выписки из ЕГРП следует запросить у продавца договор купли-продажи недвижимости, по которому он приобрел этот объект, а также подтверждение оплаты покупки. Тонкость в том, что Росреестр обычно не проверяет сделку на предмет оплаты или тем более «рыночности» условий сделки.

Поэтому внешне в ЕГРП все может выглядеть красиво: собственность зарегистрирована на основании договора купли-продажи.

Однако если по какой-то причине продавец не оплатил имущество прежнему продавцу, старый собственник сможет предъявить претензии напрямую «крайнему» покупателю, минуя продавца.

Более того, практика знает примеры, когда имущество продавалось и даже было оплачено, но цена была слишком низкой.

Суд признавал это «безвозмездной передачей», и первоначальный собственник забирал недвижимость у добросовестного покупателя.

Конечно, такие ситуации редкость, но все же риск остается, особенно если с момента последней продажи прошло меньше трех лет.

Проверка кадастровых документов

Перед покупкой недвижимости стоит запросить у собственника кадастровые документы: прежде всего кадастровый (технический) паспорт, экспликацию помещений и поэтажные планы.

В них содержатся важные сведения о покупаемой недвижимости: назначение объекта (жилой или нежилой), точный адрес, графическое изображение. Само наличие кадастрового паспорта означает, что здание (помещение) – завершенный объект строительства, а не «недострой».

По кадастровым документам также четко видны несогласованные перепланировки недвижимого объекта – распространенная проблема для собственников жилой недвижимости. Но и владельцу нежилой недвижимости такие перепланировки могут принести неприятности.

Дело в том, что, если понадобится сдать недвижимость с несогласованной перепланировкой в долгосрочную аренду, договор аренды могут отказаться регистрировать.

Чиновники ссылаются на то, что предмет договора в этом случае отличается от того, что указан в ЕГРП и в кадастровых документах.

Аналогичная ситуация время от времени возникает и при регистрации ипотеки такой недвижимости.

Проверка других документов по недвижимости

Удостоверившись, что с правами на объект все в порядке, а сам объект не имеет юридических дефектов, хорошо бы запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами: электричество, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение.

Как правило, такие договоры типовые и строго подчиняются ведомственным нормам и правилам.

Покупателю важно обратить на них внимание в двух аспектах: обеспечена ли недвижимость необходимым объемом коммунальных услуг и нет ли у прежнего собственника задолженности перед коммунальными организациями.

Недостаточный объем, скажем, электричества, сильно ограничит планируемое использование имущества. Из-за задолженности объект могут отключить от коммунальных услуг (в зависимости от условий договоров).

Напоследок напомним, что при покупке недвижимости, равно как и при заключении любого другого договора, нужно проверять контрагента и его полномочия.

© Арсен Хачикян, Деловая среда

Источник: https://BBF.ru/magazine/16/4037/

На что обратить внимание при покупке коммерческой недвижимости

07.05.2018

Разработка документации в случае, когда осуществляется покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, выполняется на основе стандартных форм.

Они могут не учитывать всех особенностей конкретного помещения. Большинство договоров оформляется с использованием типовых условий и общих фраз.

Кроме того, покупатель может недостаточно хорошо продумать вероятные сценарии и план сделки.

В результате покупка коммерческой недвижимости может завершиться сложностями при оформлении права собственности или судебными разбирательствами по какому-либо из описанных в договоре пунктов.

В первую очередь, приобретая коммерческую недвижимость, необходимо убедиться в юридической чистоте сделки.

Чтобы избежать рисков, способных привести к судебным разбирательствам или утрате имущества, важно заранее тщательно проверить объект на отсутствие каких-либо третьих лиц, имеющих права на выбранное вами помещение.

Необходимо подробно ознакомиться с документами и убедиться, что после подписания договора купли-продажи владельцем недвижимости будете только вы.

Для того чтобы избежать ошибок, можно заранее составить схему будущей сделки и расписать последовательность её этапов. Кроме того, рекомендуется сформулировать условия будущего договора. Таким образом, вы сможете избежать ситуаций, в которых сделка будет считаться недействительной.

Учет юридических аспектов при покупке коммерческой недвижимости

В подобных случаях следует выяснить, предусмотрена ли по прежнему контракту возможность досрочного прекращения аренды в одностороннем порядке. Если такого условия нет, то будет практически невозможно удалить арендаторов из помещения до окончания срока аренды.

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости.

Если их сложно расторгнуть, можно предложить продавцу самому расторгнуть договор аренды в качестве условия покупки.

Такие предварительные условия распространены в коммерческой практике.

Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Такая оценка объектов недвижимости носит аналитический характер и системно характеризует имущество.

Каждый подход используется для оценки определенного вида недвижимости: для жилых объектов применяется сравнительный подход, для рынка первичного жилья – затратный, а для коммерческих объектов – доходный подход.

Читать еще —>  Сколько штраф за незаконное предпринимательство

Покупка нежилого помещения — нюансы, возможные проблемы и обман

После того, как вы определились с целью приобретения, перед вами будет огромный выбор. Невероятное количество сайтов и агентств предлагают покупку недвижимости.

Объявления в электронных и печатных каталогах не гарантируют отличные условия и размещение. Нужно вложить в это дело немало сил и времени, чтобы осмотреть все интересующие варианты.

Особенно, если помещение выбирается для себя, оно должно быть максимально комфортным.

На что стоит обратить внимание при покупке коммерческой недвижимости

Еще один важный аспект – это технические характеристики и само расположение объекта. Так как он приобретается непосредственно для того или иного бизнеса, тут важно все окружение.

Читайте также  Финансовые консультации для физических лиц

Насколько он будет доступен для других людей и насколько безопасен? Не создаст ли он неудобств жильцам, если находится, например, на нижнем этаже жилого дома? И, наконец, насколько удобен будет именно для предполагаемого дела? Эти вопросы важно решить до покупки.

Покупка нежилого помещения

При оформлении сделки продавец должен предъявить покупателю все документы на право собственности, но нередко оказывается, что этих документов либо недостаточно, либо их просто нет.

В этом случае начинается работа по восстановлению необходимой документации или по ее оформлению, а также ведется работа по приведению правоустанавливающих документов в соответствие с действующим законодательством. Такая работа требует длительного времени.

«Срок выяснения характеристик и подготовки документации – говорит Александр Якимов, – зависит от профессионализма и опыта людей занимающихся подготовкой документации».

Сделки по продаже коммерческой недвижимости длятся 2 — 3 месяца, если необходимый комплект документации в порядке и объект выставлен к продаже. Каждый этап оформления сделки занимает порядка 1 — 1,5 месяца.

Если документы требуют доработки и этапов в оформлении насчитывается 2 — 3, то на переговоры и согласования может уйти до полугода. При этом документы на предмет юридической чистоты должны быть проверены тщательным образом.

«Конечно же, для того, чтобы оформить сделку быстро и качественно – комментирует адвокат, – необходимо обратиться к специалисту.

Проблемы во время сделки могут возникнуть либо из-за неисполнения продавцом своих обязательств по договору, либо из-за недосмотра самого покупателя.

Важным моментом во время сделки является достоверность информации о правах продавца – это должен быть собственник помещения или уполномоченное им лицо.

Далее нельзя забывать о том, что нужно получить подтверждение об отсутствии каких-либо обременений со стороны третьих лиц (аресты, залоги и т.п.). Данная информация может быть заказана самим покупателем в ГУ Федеральной регистрационной службы (ФРС). Кроме того, необходимо выяснить вопрос о правах на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение. Со встроенными помещениями вопрос остро пока не стоит, а вот для отдельно стоящих и встроенно-пристроенных зданий эта проблема достаточно серьезна, особенно для вновь возведенных зданий. При совершении сделки вопрос о правах на землю неизбежно возникнет у ФРС».

Читать еще —>  Покупка вторички что нужно знать

Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой

Самая типичная мошенническая схема на рынке, как правило, предполагает «срочную» продажу «нечистой» недвижимости (соответственно выгодную цену) и душещипательную историю, объясняющую желание «продавца» быстренько избавиться от недвижимости. Это действует на покупателей просто гипнотически, и многие забывают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом: подводные камни

  • Доходность. Если говорить о возможной прибыли, то REIT фонды предлагают своим инвесторам стабильную прибыль в размере 5-7%. При этом необходимо учитывать, что выплаты производятся в той валюте, в которой делаются вклады. Как правило это евро или английские фунт. Если сравнить с банковскими вкладами, то вы не найдете процентную ставку больше 3% для евро и 1,5% для фунта.
  • Налоговая нагрузка. Как мы уже говорили выше, налог на недвижимое имущество — это весьма сложная штука, которая требует тщательного подхода. Всю административную и налоговую нагрузку берет на себя инвестиционный фонд. Подробно этот вопрос опишет материал «Какие гарантии мы даем нашим клиентам»
  • Пассивность дохода. Работа с любым инвестиционным фондом, в том числе и REIT подразумевает получение пассивного дохода. Если вы будете заниматься самостоятельной работой с недвижимостью, то на ранних этапах это очень времезатратный бизнес.
  • Возможность пользоваться объектами недвижимости. Курортная недвижимость с точки зрения коммерции очень выгодное вложение. Множество фондов инвестирует активы именно курортных объектов. И своим крупным инвесторам управляющая компания позволяет их использовать для личных целей.

На что обратить внимание при покупке коммерческой недвижимости Ссылка на основную публикацию

Источник: https://firstjurist.ru/darenie/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-kommercheskoj-nedvizhimosti

Назначение помещения псн. Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом: подводные камни! Псн в недвижимости что это такое. Что такое помещения свободного назначения

Помещения свободного назначения (ПСН), видимо, самый противоречивый сегмент рынка коммерческой недвижимости.

С одной стороны, этот формат универсален, так как позволяет использовать площади под разные виды деятельности, с другой — наиболее уязвим как раз из-за отсутствия концепции применения помещений.

Свободный формат

С такими сегментами коммерческой недвижимости, как торговые и бизнес-центры, склады, все понятно: их можно сосчитать, классифицировать, определить занимаемую долю на рынке. Сложнее с ПСН.

Этот формат практически не поддается систематизации, поскольку не имеет класса и прочих характеристик. В то же время игнорировать его нельзя: у сегмента есть своя ниша, спрос и предложение.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, судит о доле помещений свободного назначения по предложению: «До кризиса ПСН в структуре предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости составляли 13–14%. В последние два года — 17–18%». Раньше многие владельцы квадратных метров старались изначально позиционировать свое помещение. В кризисный период, объясняет эксперт, продать или сдать в аренду площади стало гораздо сложнее, поэтому, чтобы получить дополнительное число потенциальных покупателей, собственники теперь заявляют более широкую сферу применения своего объекта.

Сказать однозначно, что собой представляют ПСН, тоже непросто. «Это уже не street-retail, к которому относятся помещения площадью до 500 кв.

м, расположенные на первой линии зданий вдоль оживленных трасс и вблизи станций метро.

Впрочем, по своему функционалу ПСН могут граничить, а иногда и пересекаться с тем или другим сегментом», — объясняет Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».

Это могут быть встроенно-пристроенные помещения в жилых домах или отдельно стоящие объекты, например административные здания в промзонах.

Между тем существует одно отличие, делающее сегмент ПСН особенным, — открытые планировки, благодаря чему подобные площади подходят под различные виды деятельности.

Помещения свободного назначения (сокращ. ПСН) — вид коммерческой недвижимости. Они могут находиться в жилых зданиях, быть пристроенными к ним или отдельно стоящими.

ПСН можно превратить:

— в офисные помещения,

— помещения для сферы досуга и общественного питания,

— торговые площади (использование для реализации не только товаров, но и услуг),

— склады и хранилища,

— производственные мастерские или миницеха.

— разбить на несколько зон для организации различных видов деятельности (например, магазин-пекарня или склад-магазин).

Существует довольно много разноплановых критериев для оценки и ранжирования ПСН, поэтому их систематизация и классификация представляют некоторое затруднение даже у специалистов.

ПСНразличаются по площади: до 50 — 150 — 300 — 500 м 2 . У представителей малого бизнеса самыми востребованными (поэтому самыми дорогими, конечно при удовлетворении еще нескольким критериям) считаются небольшие помещения площадью до 50 м 2 .

Самыми распространенными на рынке недвижимости являются ПСН площадью около 150 м 2 . Стоимость 1 м 2 больших Помещений (до 500 м 2) при соблюдении прочих равных условий несколько ниже ввиду их меньшей популярности.

Важными факторами при оценке стоимости Помещения являются:

Местоположение: находится ли оно в центральной или в удаленной части города. Значительными факторами считаются также имидж района, в котором располагается ПСН, уровень жизни его населения, близость расположения популярных и посещаемых мест — торговых центров, рынков, вокзалов.

Располагается ли оно на первом этаже, в цоколе или в подвале здания.

Легкодоступность и удобство пользования: находится ли Помещение в глубине двора или на первой линии, располагается вход на лицевой стороне здания или с тыльной стороны, есть ли рядом автобусные, трамвайные остановки, станции метро, существует ли удобный подъезд к нему, возможность парковки.

Коммуникации.

Что такое ПСН или помещения свободного назначения?

При оценке стоимости Помещенияотмечается наличие подведенных к нему линий телефонной связи, коммуникаций водоснабжения, тепла, электричества (по норме энергомощность не должна быть менее 0,2 кВт/м 2 площади).

Физические показатели. Определяющими факторами также являются температура в помещении, показатель влажности.

Состояние помещения. Помещения свободного назначения, выставляемые на первичном рынке недвижимости, как правило, предлагаются без внутренней отделки.

Возможность открытой планировки удобна, поскольку помещение в таком виде многофункционально.

Однако до начала его полноценного использования, требуются значительные финансовые вложения, что не всегда возможно.

Цели использования.

Привлекательность любого Помещения, как объекта коммерческой недвижимости, кроме того, зависит от вида предполагаемой деятельности и целесообразности ее размещения (с учетом приведенных показателей) именно в этом ПСН. Например, маленькое кафе в людном месте разместить целесообразнее, чем офис компании по продаже биодобавок.

Новая редакция Ст. 17 ЖК РФ

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

4.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Читайте также  Договор переуступки долга между физическими лицами образец

Источник: https://kredzaim.ru/remote-control/naznachenie-pomeshcheniya-psn-pokupka-kommercheskoi-nedvizhimosti-fizicheskim-licom/

Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом

11:42, 12 октября 2016 5   0   4068

Приобретение коммерческой недвижимости — это ответственный шаг, который сопряжен с рядом сложностей и нюансов.

Если физическое лицо принимает такое решение, необходимо быть уверенным во всех вопросах, которые возникнут в процессе оформления и проверки документов.

Разберемся, каков алгоритм действий при выборе объекта недвижимости и сборе бумаг.

Проверка документов

Это самый сложный этап из всех. Перед тем как составлять договор, необходимо уточнить огромное число деталей.

Важны следующие документы:

  • правоустанавливающие бумаги на недвижимость (юридическое лицо должно иметь право на ее продажу);
  • правоустанавливающие документы юридического лица;
  • отказное письмо из администрации района (не многие знают о нем, однако в письме фигурирует сумма, по которой администрация отказывается приобретать объект);
  • отказ дольщиков или совладельцев приобретать недвижимость.

Все эти документы включены в список неслучайно. Если юридическое лицо решается на продажу, первыми в очереди на покупку согласно законодательству, стоят совладельцы, а за ними — администрация.

Важно! Офис в крупном бизнес-центре (от 100 помещений и выше) не может быть долевым.

К сожалению, законодательство в сфере коммерческой недвижимости подлежит изменению очень часто, по этой причине возникает путаница с документами.

Если вы решитесь пригласить юриста, отдайте предпочтение тому, кто специализируется на этих вопросах. Иначе дело может оказаться пустой тратой времени.

Приобретение с предпринимательской целью: нужно ли регистрировать ИП?

Приобретение коммерческой недвижимости часто связано с решением открыть собственное дело. Поскольку стоимость объекта будет очень высокой, потребуется как можно быстрее вернуть потраченные средства.

Тем, кто решил самостоятельно вести бизнес, лучше всего зарегистрироваться как ИП.

В случае, когда предполагается лишь сдача в аренду имущества, это не имеет серьезного значения.

Следует лишь помнить, что получение прибыли обязывает каждого гражданина вовремя выплачивать налоги. Физические лица от налога на доходы не освобождены.

Как бы то ни было, покупка коммерческой недвижимости сопряжена с рядом тонкостей. Доверить выбор и проверку документов профессионалам — верное решение, если покупатель плохо знаком с вопросом.

Источник: http://lawestate.ru/nezhilye/pokupka-kommercheskoy-nedvizhimosti.html

Покупка нежилого помещения — нюансы, возможные проблемы и обман

Как отыскать удачный вариант для вашего бизнеса? Будь то офис, склад, торговая точка или же любое производственное помещение, оно должно соответствовать вашим возможностям и потребностям. Что является ключевым в договоре купли-продажи при приобретении коммерческой недвижимости? На что стоит обратить внимание? Как проверить продавца?

Как проверить продавца нежилого помещения? Как проверить нет ли на помещении обременений /или арестов?

Для того, чтобы сразу проверить является ли продавец настоящим хозяином данного помещения существует несколько способов:

1) заказ бумажной выписки ЕГРП на помещение — самостоятельно или через юридическую фирму.

Достоинства — полная официальность выписки (заверяется печатью и подписью регистратора, выдается в официальном органе, принимается в Банках, судах, иных гос.органах.

Недостатки — долгий срок изготовления (от 5 дней). Такие выписки делаем и мы — подробнее по указанной выше ссылке.

2) заказ электронной выписки ЕГРП — у нас Вы можете заказать ОНЛАЙН выписку ЕГРП на интересующее Вас нежилое помещение (ответ приходит в большинстве случаев в течение часа),  — аналог печатной, позволяет оперативно узнать будут указаны настоящий владелец, существующие аресты и обременения. Но не пойдет в официальные органы. Правда, некоторые Банки принимают xml-версию. При необходимости, вместе с doc-файлом прикрепим и xml. Пишите н e-mail — info@yskorim.ru или звоните по тел. (812) 648-88-97.

3) иные органы — информацией о собственниках помещения, характере собственности и пр. могут поделится с Вами органы милиции, ЖЭК, Управляющей компании…официально/неофициально, платно/бесплатно, верить информации или нет — все индивидуально.

Краткое описание процесса покупки недвижимости

Пошагово покупка нежилого помещения не отличается от покупки любого другого Объекта недвижимости:

  • определяемся, какое именно помещение нужно для Вашего бизнеса;
  • находим интересующий вас объект самостоятельно или с помощью посредников;
  • подготавливаем все документы для осуществления договора купли-продажи;
  • оформляем соглашение о покупке недвижимости.

Выбор коммерческой недвижимости

Самое главное – определится, для чего приобретается недвижимость.

Если склад, точка или офис ищется для продвижения собственного бизнеса, тогда учитывается ваши потребности и приоритеты.

Если недвижимость нужна для дальнейшей сдачи в аренду, то ваши личностные факторы на это уже не влияют.

Выбор помещения так же зависит от способа оплаты. Если в ваших планах есть пользование ипотекой или лизингом, то нужно будет учесть основные требования компании или банка.

После того, как вы определились с целью приобретения, перед вами будет огромный выбор. Невероятное количество сайтов и агентств предлагают покупку недвижимости.

Объявления в электронных и печатных каталогах не гарантируют отличные условия и размещение. Нужно вложить в это дело немало сил и времени, чтобы осмотреть все интересующие варианты.

Особенно, если помещение выбирается для себя, оно должно быть максимально комфортным.

При заключении сделки о покупке следует быть максимально осторожным. Иногда, все нюансы соглашения может объяснить и рассмотреть только юридическое лицо.

Помощником в заключении договора может стать риэлтерская или брокерская компания, которая является посредником между продавцом и покупателем недвижимости.

Компании можно доверить проверку документов, заверение их нотариусом, подсчет расходов и оформление контракта и регистрации прав собственности на недвижимость.

Правила покупки недвижимости через посредника

Сотрудничество с посредником предполагает следующие действия со стороны покупателя:

1. Оформление заявки на поиск недвижимости. Здесь нужно указать все пожелания в мельчайших подробностях по поводу нежилого помещения.

Так как посредник хорошо разбирается в современном рынке недвижимости, он быстро выберет наилучшие варианты. Платить сразу ничего не нужно. Даже аванс никто не вправе от вас требовать.

Только после заключения сделки производится оплата услуг. Поэтому, заявку можно подать даже в несколькие компании и выбрать наилучшие предложения.

2. Согласно вашим требованиям и предпочтениям, работники компаний выберут самые удачные варианты и распишут их плюсы и минусы.

3. Специалисты посреднической компании смогут даже провести переговоры с теми, кто продает недвижимость, если того желает покупатель, дабы убедится в их заинтересованности и правдивости.

Заключение договора купли-продажи

В договоре обязательной информацией является описание недвижимости, способ расчеты и сроки на их проведение. Прилагается список документов, который объясняет права владения продавца этим объектом недвижимости.

Если помещение подлегало перепланировки или расширению, то это должно быть отображено в соответствующих документах.

Если объект расположен не при каком-то строении или здании, а отдельно, то нужно потребовать у продавца подтверждающие документы о праве собственности на этот кусочек земли.

Прежде чем оформить договор купли-продажи нужно внимательно изучить законность всех документов продавца, в чем хорошим помощником станет риэлтор.

Правила проведения сделки на покупку недвижимости

Перед заключением договора, желательно подписать соглашение о том, что обе стороны обязуются соблюдать условия договора купли-продажи. При этом проводится проверка всех предыдущих сделок продавца на счет этого помещения на законность.

Если объект покупки зафиксирован арендой площади, то смена собственника не требует заключения нового договора. Покупатель и продавец обсуждают передачу арендных платежей и гарантийного депозита. Если недвижимость заложенная, то на продажу требуется соглашение залогодержателя.

Оформление договора купли-продажи:

  • в письменной форме;
  • подпись обеих сторон;
  • прилагается передаточный акт, который подтверждает передачу имущества от владельца покупателю;
  • государственная регистрация документа и прав нового собственника;
  • выдача покупателю свидетельства о регистрации в Федеральной службе государственной регистрации.

С момента заключения договора и передачи оплаты покупатель обретает право собственности на недвижимость.

Источник: https://yskorim.ru/poleznoe/onlajn-egrp/pokupka-nezhdilogo-pomeshheniya.html

Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости или инвестициях в нее

Покупка коммерческой недвижимости или финансовые инвестиции в нее – это, по мнению многих, один из самых верных способов вложения средств.

В крупных городах (даже если не брать Москву и Санкт-Петербург) недвижимость всегда в цене, на нее есть спрос, поэтому со временем прибыль должна только увеличиваться.

Однако любой бизнес – это риск, а бизнес, связанный с коммерческой недвижимостью – это риск ещё больший, так как деньги здесь крутятся немалые.

Каждый шаг должен быть выверенным и продуманным.

Ведь помимо рыночных или юридических факторов есть ещё и действия мошенников, которые стремятся присвоить ваши инвестиции себе.
 

Особенности коммерческой недвижимости

Если сравнивать коммерческую недвижимость с жилой, то первая более рентабельна для инвестирования:

  • меньший срок окупаемости;
  • больший коэффициент капитализации;
  • меньшие трудозатраты;
  • более стабильный пассивный доход.

Коммерческие объекты сдаются в аренду в 1,5-2 раза дороже, чем жилые с аналогичной стоимостью, следовательно, быстрее окупаются. Чистый годовой доход от аренды составляет 8-12% от вложенных средств, в то время как жилая недвижимость приносит в среднем до 7%.

Сдавать квартиру или дом можно посуточно или просто кратковременно, что может увеличить доход (особенно в курортных городах), но требует постоянного внимания. Сдача коммерческой недвижимости на короткий срок не имеет смысла: договор заключается на 2-3 года, после чего вы просто получаете доход.

Главные риски

Все возможные риски арендного бизнеса можно условно разбить на 3 категории:

  • инвестиционные;
  • юридические;
  • административные.

Инвестиционные

Под инвестиционными рисками подразумевается вложение средств в объект коммерческой недвижимости, который принесет меньший от ожидаемого доход.

Например, вкладывая средства в офисное здание вы планируете иметь прибыль с аренды в размере 1 000$ ежемесячно и отбить затраты за 10 лет. Но в итоге прибыль оказывается на пару сотен меньше, а срок возврата вложений – на пару лет больше.

Читайте также  Как покупать валюту на бирже физическому лицу

Такое возможно в ситуации, когда предыдущий владелец или застройщик закладывает неверные цифры. Ваша задача здесь – тщательно все проверить.

Юридические

Риски юридического характера – это как покупка неправильно оформленного объекта, так и мошенничество.

Если предыдущий владелец ненадлежащим образом оформил какие-то бумаги и продавец это проглядел, то в лучшем случае на его плечи лягут проблемы переоформления (это может тянуться месяцами, а недвижимость будет простаивать), а в худшем он потеряет часть денег (задаток, например).

Также широко распространена схема мошенничества с двойной продажей, когда нечистый на руку продавец собирает задаток с двух-трех человек (реже – с четырех), а процесс продажи не доходит дальше Росреестра. Попавшийся на такой крючок покупатель может обратиться в суд, но, во-первых, разбирательство может длиться годами, а во-вторых, сделка будет упущена.

Еще один вид юридического мошенничества – это сокрытие обременений на недвижимость.

Например, торговая недвижимость указывается в качестве кредитного залога в банк, но продавцу об этом не сообщается.

После уплаты задатка (а то и всей суммы) банк может заявить свои права, и покупатель остается ни с чем.

Также мошенничеством является продажа некапитальных объектов под видом капитальных. Летние кафе, передвижные павильоны, сборные и контейнерные конструкции могут быть успешно замаскированы (даже на бумаге), и это необходимо помнить.

Если на само строение продавец еще может иметь полные права, то земля, на которой оно расположено, чаще всего просто находится у него в аренде и в любой момент моет понадобиться администрации, которая в одностороннем порядке разорвет договор без последствий.

Административные

Если на юридические и инвестиционные риски еще можно повлиять, проявив должную внимательность, то административные риски в меньшей степени зависят от покупателя.

Власти могут в какой-то момент решить очистить территорию, на которой расположена недвижимость, чтобы построить там жилой комплекс или сочтя постройку незаконной.

Снос некапитальных построек вокруг московского метро – это не единственный, но самый яркий пример такой ситуации.

Иногда, кстати, владелец через свои связи узнает о готовящемся постановлении, и «по-быстрому» старается продать объект, снизив цену. Сумма, полученная от продажи будет все равно выше компенсации, которую получит новый владелец.

Семь раз проверь, один раз купи

Защититься от инвестиционных рисков поможет проверка арендаторов, как нынешних (если они имеются), так и прошлых. Иногда владельцы специально накручивают стоимость аренды, договариваясь с арендаторами.

Это повышает цену на объект в момент продажи, а покупателю цену придется снизить, так как она несоразмерна недвижимости. Также стоит понимать рынок, его тенденции и веяния.

То, что сегодня стоит дорого, завтра может резко упасть в цене (например, из-за строительства поблизости промышленного предприятия, что отпугнет некоторых арендаторов).

Юридические риски можно нивелировать все тем же внимательным подходом. Вы должны иметь на руках абсолютно все документы, знать всю историю покупаемой недвижимости.

Проверка ее обремененности, законности прав владения продавцом, отсутствие долгов за коммуникации и проблем с их проведением при необходимости – это обязательный пакет.

Снизить административные риски сложнее, так как нужно постоянно быть «в теме» и знать обо всех готовящихся проектах в этой области. Так что наилучший вариант – проверенная информация из городской или областной администрации.

Скупой платит дважды

Пытаться просчитать все риски и защититься от них своими силами – неподъемная задача для большинства.

Не стоит пытаться экономить при столь больших тратах – смело обращайтесь к юристу, занимающемуся такими вопросами. Он – максимально заинтересованное лицо, особенно если пообещать надбавку к чеку.

Юрист перероет все бумаги, соберет полное досье, и вы получите папку с полной подноготной интересующего вас объекта. 

Остались вопросы?
Проконсультируем бесплатно!

Источник: https://VKInvestGroup.ru/informacziya/articles/podvodnyie-kamni-pri-pokupke-kommercheskoj-nedvizhimosti-ili-investicziyax-v-nee/

Учет юридических аспектов при покупке коммерческой недвижимости

правила покупки коммерческой недвижимости

На определенном этапе ведения успешного бизнеса перед предпринимателем встает вопрос необходимости оформить в собственность ранее арендуемые площадки, будь то павильон для торговли, складское помещение или офисные площади. Необходимо быть готовым к тому, что приобретение даже очень небольшого по размерам помещения повлечет за собой весомые финансовые траты.

Внимание! У нас есть штатный юрист по этому вопросу! Просто позвоните по номеру телефона ниже и получите бесплатную консультацию по всем юридическим аспектам при покупке коммерческой недвижимости.

При отсутствии опыта в оформлении подобных сделок владельцам бизнеса будет нелегко обойти множество подводных камней. Остановимся на наиболее важных юридических аспектах, которые в обязательном порядке должны быть проверены при оформлении покупки коммерческого помещения.

Чистота права на собственность

Оформлено ли право собственности имущества, выставленного на продажу, непосредственно на продавца, можно выяснить, обратившись в ЕГРП – Единый Государственный Реестр Прав на недвижимость.

 Оформив выписку из реестра, можно получить информацию о том, зарегистрировано ли право на данную собственность юридически, нет ли каких-либо отягощений у этой сделки, например, в виде дополнительного договора аренды или ипотечного кредитного договора.

Получить выписку достаточно просто. Для этого необходимо обратиться в Росреестр с запросом, бланки запросов можно найти как в самом представительстве Росреестра, так и на его официальном сайте www.rosreestr.ru. Срок подготовки ответа обычно составляет порядка одной рабочей недели.

Стоимость оформления выписки разнится: для юридических лиц – 600 рублей, для физических лиц – 200 рублей. Организовать получение выписки можно через сайт Росреестра. Также есть возможность обратиться к различным посредникам, но их услуги обойдутся дороже, начальный ценник – от 1000 рублей.

Важно знать, что договоры со сроком аренды, составляющим менее 12 месяцев, не вносятся в учет ЕГРП.

В случае приобретения собственности, отягощенной такими арендными обязательствами, арендаторам не требуется заключать договор с новым собственником, поскольку прежняя договоренность переходит на покупателя по умолчанию!

В подобных случаях следует выяснить, предусмотрена ли по прежнему контракту возможность досрочного прекращения аренды в одностороннем порядке. Если такого условия нет, то будет практически невозможно удалить арендаторов из помещения до окончания срока аренды.

Для того чтобы подстраховать себя от указанных рисков, нужно получить от продавца все имеющиеся договоры аренды на приобретаемую недвижимость.

Если станет понятно, что расторжение договоров после завершение сделки проблематично, то можно предложить продавцу расторгнуть их самостоятельно, в качестве условия оформления дальнейшей купли-продажи.

Такой шаг достаточно популярен при оформлении подобных сделок.

Следующим важным пунктом проверки чистоты права собственности будет запрос продавцу о предоставлении контракта на покупку им этого помещения и подтверждении проведенного платежа по сделке.

Дело в том, что при внесении данных в ЕГРП не проводится проверка оплаты по сделкам, так же как и проверка цены контракта и ее соответствие рыночной стоимости.

Следствием этого являются случаи, когда, несмотря на то, что по справке из Реестра все оформлено правильно, по факту оплата приобретенной собственности по каким-либо причинам не была произведена.

Тогда требования по оплате старой сделки предъявляются конечному покупателю, минуя среднее звено.

Кроме того, есть реальные случаи, когда был верно оформлен договор первой купли-продажи, приобретенная недвижимость была оплачена, но финальная сделка между продавцом и конечным покупателем признавалась недействительной, и объект переходил обратно к первому владельцу, оставляя честного покупателя ни с чем. Причиной такого поворота событий была заниженная стоимость первой сделки, что давало право суду перевести ее в разряд безвозмездных. Такие случаи встречаются в практике нечасто, но могут иметь место, особенно при сроке давности первой сделки менее 3-х лет.

Запрос документов в кадастровых органах

В список кадастровых документов входит техпаспорт на помещение, план каждого этажа здания, экспликация помещений. Все эти документы имеет смысл проверить до совершения сделки.

Эти бумаги предоставляют более полную и детальную информацию о приобретаемом объекте (а именно: адрес нахождения объекта, его схематичный план помещений), подтверждают, относится ли он к жилому или нежилому фонду, полностью ли завершено строительство данного здания.

Важным моментом, который находит отражение в кадастровых документах, является наличие несогласованных перепланировок помещения. В большей степени такое несоответствие актуально для жилого фонда, но и владельцам коммерческой недвижимости это нарушение может принести проблемы.

Незарегистрированная перепланировка может стать преградой при регистрации договора о предоставлении в долгосрочную аренду такой недвижимости в дальнейшем.

Основанием для отказа служит несоответствие предмета, указанного в договоре, с данными в ЕГРП и информацией в кадастровых документах.

С такой же проблемой можно столкнуться и при оформлении недвижимости в ипотеку.

Прочие документы коммерческой недвижимости

После того, как объект пройдет проверку на юридическую чистоту, и право собственности продавца подтвердится в полном объеме, стоит рассмотреть договоры продавца на коммунальные услуги по объекту.

В первую очередь это обеспечение помещения водой, электричеством, газом.

Обычно договоры с коммунальными службами имеют стандартную строго оговоренную форму.

Важными пунктами проверки в данном случае будут полнота обеспечения недвижимости коммунальными услугами и отсутствие задолженности по их оплате.

Отсутствие обеспечения каким-либо ресурсом в полной мере может привести к ограничению возможности использования объекта.

Наличие же задолженностей часто становится причиной полного отказа в предоставлении какой-либо коммунальной услуги.

Обычно принципы кооперации с коммунальными службами отражены в соответствующих параграфах контракта.

В заключение стоит подчеркнуть, что при оформлении сделки по приобретению коммерческой недвижимости, так же как и при любой другой сделке, необходимо проверить самого контрагента.

: Инвестиции в коммерческую недвижимость

Источник: https://www.federalniy-zakon.ru/uchet-juridicheskih-aspektov-pri-pokupke-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: